基本案情：

2024年，齐某购买了湖南省某小区的房子，并于2024年装修入住，李某与齐某系上下层邻居关系。2024年6月齐某发现其次卧顶板有渗漏,约半个月后不再渗漏,于2024年10月左右发生主卧顶板有渗漏滴落,齐某将其房屋于2024年出现漏水现象情况反映至物业公司,物业公司组织了维修人员对渗水楼板进行了无偿检修,经检查,物业公司认为楼板渗水是由于楼上住房防水不合格的原因造成,后经协调未果。齐某将该小区的开发商、物业公司以及楼上住户李某均起诉到法院，要求三被告承担维修及赔偿责任。起诉至法院后对齐某房屋漏水的各个部位进行了鉴定，同时还对齐某房屋漏水所造成的装修损失进行了评估。鉴定意见显示齐某房屋主要的漏水点是由于其楼上住户的室内有防水要求的部位防水不良或失效存在渗积赋水和渗漏通道而从上层房屋室内位置渗漏进入所致，但齐某房屋临近外墙的部位也因外墙渗漏存在漏水现象。

法院认为：

一、不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。二、根据开发商提交的住宅质量保证书显示,原告房屋包括房屋渗漏等保修部位已过质保期,故开发商在本案中不应承担责任。三、根据鉴定中外墙渗漏对室内墙面现状渗漏污损亦有一定程度贡献的意见,外墙漏水、渗水虽为共用部位，但因该房屋已过保修期，共用部位的维修费用应从房屋维修基金支取，不应由物业公司承担。且物业公司已就是否使用房屋维修基金征求该楼栋业主意见，现物业基金还未批复成功，暂无法使用房屋维修基金。综上，原告要求物业公司对其房屋履行维修义务，无事实及法律依据，本院不予支持。四、根据鉴定中漏水产生的主要原因为上层房屋户室有防水要求部位防水不良或失效存在渗积存赋水和渗漏通道而从上层房屋室内位置渗漏进入所致”的意见,李某应当按照鉴定机构的意见对其房屋有防水要求部位进行重新翻做并恢复构造层及管道设施等并达到鉴定机构要求的各项标准,并承担原告房屋室内损失。

律师评析：

一、外墙的维修主体。

1、当外墙在保修期内出现渗水现象的，属于房屋质量问题的，应由开发商负责维修。

2、根据《物权法》第七十条、《物业承接查验办法》第十六条规定，外墙属于共用部分。当外墙在保修期满后出现渗水现象的，应由物业公司启用专项维修基金维修。属于业主共同所有的专项维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的，不得挪作他用。因此，外墙在保修期满后出现渗水现象的，物业公司应依法申请启用专项维修基金，用专项维修基金对出现渗漏的外墙进行维修，而不是物业公司自行维修。

二、住宅专项维修基金的启用，分为两种情形：

1、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，启用住宅专项维修资金，按照以下程序办理：

物业公司根据维修和更新、改造项目提出使用建议（没有物业公司的，由业主提出使用建议）→专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议→物业公司或者业主组织实施使用方案→向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支（动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支）→直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意→通知专户管理银行划转住宅专项维修资金→住宅专项维修资金划转至维修单位。

2、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，启用住宅专项维修资金，按照以下程序办理：

物业公司提出使用方案（包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等）→业主大会依法通过使用方案→物业公司组织实施使用方案→物业公司持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金（动用公有住房住宅专项维修资金的，同上）→业主委员会审核同意→报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案（动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意）→业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知→专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

相关法律法规：

1、《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、《物业管理条例》第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

4、《湖南省物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：

(一)落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

(五)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。