购物中心面积：21.5万㎡（一期6.5万㎡，地上7层，地下1层 | 二期15万㎡，地面8层，地下5层）

竣工时间：2006年和2024年

建筑方案设计：由LMA和AEDAS合作设计

调研时间：2024年8月

问题：在中国众多购物中心中，哪一家最赚钱？答案是南京的德基广场，从2024年起连续多年占据大陆购物中心营业额榜首。

当进入德基广场时，会为地下一层的人流之旺感到惊讶。尽管南京离一线城市还有一定距离，且德基集团是本地企业，但德基广场的人气确实非常旺。

德基广场的设计并不特别突出，采用了一字型动线、方正平面和大理石内饰。然而，这并不意味着设计不好，而是在商业项目生命周期中，建筑设计只是很小一部分。成功更多依赖于后期的运营。

近年来，购物中心的建筑设计变得越来越多样化，外观更加吸引人。然而，设计必须满足基本功能需求。新颖的设计必须在不影响功能的前提下展开，消费者体验主要发生在室内。

以KING88项目为例，设计师过于强调造型，导致动线混乱、店铺布局不合理，影响了后期运营效果。优秀的项目，如成都太古里，大部分回头客是奔着品牌去的。

德基广场采用简单、直线条和尖锐角的设计，建筑立面除了底部橱窗和少量玻璃广告栏，主体均为不开窗的干挂石材，室内采光主要来自中庭天窗。这种设计确保了高效率的运营。

德基广场的成功，主要归功于南京高端消费场所的稀缺性、优越的地理位置、南京市的消费实力和交通优势。在短期内，德基将面临来自新鸿基和香港置地的竞争，但凭借其强大的品牌形象和运营能力，德基广场仍将在购物中心竞争中保持领先地位。