瑞兹基金，即不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种特殊的投资工具。它的核心概念是将房地产或基础设施项目产生的稳定现金流，如高速公路的通行费和工业园区的租金，转化为证券形式进行交易。REITs的本质是一种资产管理计划，通过集合投资者的资金，由专业的瑞兹基金管理公司进行投资操作。

基金管理人会运用募集的资金购置或投资于房地产或基础建设项目，这些项目能为投资者带来收益，主要来源于租金收入。值得注意的是，这些收益在扣除基金管理费等运营成本后，会分配给基金的持有者。因此，瑞兹基金为投资者提供了一种间接参与房地产市场，分享房地产收益的方式，同时也降低了投资门槛和风险。简单来说，瑞兹基金就是一种将房地产投资金融化的投资工具，通过投资于特定的房地产项目，为投资者创造稳定的投资回报。